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買房買到“墓景房”,買方有權(quán)退房嗎?

買房買到“墓景房”,買方有權(quán)退房嗎?

文\李曉儀

北京岳成律師事務(wù)所上海分所律師

近日,有新聞報道,廣東省某小區(qū)業(yè)主反映,自己辛苦買來的所謂山景房,推窗而見的卻是墓地。相信大家也聽到不少這樣的新聞:辛辛苦苦攢錢買房,結(jié)果新房旁邊是墳?zāi)?,自己住著晦氣,賣方不給退房,掛出去也沒人買。實踐中,買方因此起訴賣方要求解除房屋買賣合同的案例并不少見,本文我們就對此進(jìn)行分析。

賣方未告知買方房屋旁有墳?zāi)故欠駱?gòu)成欺詐?

(2018)遼1011民初448號案例中,買方提出,因購買房屋時大雪覆蓋周邊環(huán)境,掩蓋了其房屋周邊存有200多墳?zāi)沟氖聦?,?dāng)其在4月末去裝修時,才發(fā)現(xiàn)這一情況,嚴(yán)重影響其日常生活,故其認(rèn)為賣方構(gòu)成欺詐。但法院認(rèn)為,買方作為完全民事行為能力人,購買房屋又是一般家庭的重大經(jīng)濟支出,其在簽訂房屋買賣合同前就應(yīng)對房屋本身情況及周邊環(huán)境進(jìn)行了解和觀察,對可能影響購買決定的因素予以排除,現(xiàn)雙方已簽訂房屋買賣合同,且房屋已經(jīng)更名過戶,說明買方對房屋外觀及周邊環(huán)境予以認(rèn)可,故法院對買方的該項主張不予支持。

房屋遠(yuǎn)處有墳?zāi)?,賣方是否有告知義務(wù)?

(2018)蘇05民終3117號案例中,買方以房屋遠(yuǎn)處有墳?zāi)辜八聫R但賣方未履行告知義務(wù)為由要求解除合同。法院認(rèn)為,購房人理應(yīng)在購房前對房屋及周邊環(huán)境情況作了解。依照日常經(jīng)驗法則,只有在房屋近處有墓地的情況下,才會對房屋的價值產(chǎn)生一定影響,本案中墓地是在房屋遠(yuǎn)處,且該情況屬買方應(yīng)自行提前了解的范疇,賣方不負(fù)有告知義務(wù)。

房屋旁有墳?zāi)故欠翊嬖谶`背善良風(fēng)俗的情形?

(2019)蘇0117民初10號案例中,買方認(rèn)為其購買房屋是用于婚后夫妻共同生活,房屋周圍都是墳?zāi)梗c賣方宣稱的風(fēng)景宜人嚴(yán)重不符,存在違背善良風(fēng)俗的情形,導(dǎo)致原告合同目的不能實現(xiàn),故要求解除房屋預(yù)售合同。法院認(rèn)為,雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》未約定賣方應(yīng)當(dāng)對建設(shè)規(guī)劃紅線外的周邊情況進(jìn)行披露,且相關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)范性文件,未將買方訴稱的解除合同的理由列入房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示的內(nèi)容。

另外,在合同訂立時,買方也應(yīng)盡到考察責(zé)任。故買方以房屋所在區(qū)域存在違背善良風(fēng)俗的情形,而賣方未予告知的理由解除與賣方簽訂的《商品房預(yù)售合同》法院不予采信。

從上述幾個案例可知,司法實踐中法院普遍認(rèn)為購買房屋屬于家庭的重大經(jīng)濟支出,買方對該重要事項應(yīng)當(dāng)持謹(jǐn)慎注意義務(wù),買房前應(yīng)當(dāng)對于周邊環(huán)境進(jìn)行現(xiàn)場查看并進(jìn)行充分評估,以確定是否購買房屋。而我國法律法規(guī)也沒有明確規(guī)定賣方對于紅線外的環(huán)境情況具有告知義務(wù),若買方與賣方?jīng)]有特別約定,買方不得以賣方未履行告知義務(wù)要求解除合同。

綜上,筆者認(rèn)為,鑒于房屋周邊環(huán)境既是影響房屋價格的一大因素,也是買方?jīng)Q定是否購買房屋的考慮因素之一,故賣方在賣房時不僅需要告知房屋本身的狀況,也需要如實告知買方房屋周邊環(huán)境,如是否有墳?zāi)?、垃圾場等?/span>

而買方在購房時更是應(yīng)當(dāng)盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù),可以通過多次前往房屋內(nèi)查看、向周圍鄰居詢問等多種方式了解房屋具體情況,并在房屋買賣合同中通過列舉方式明確房屋信息(如規(guī)劃信息、土地情況、房屋性質(zhì)、用途、結(jié)構(gòu)等),以免后續(xù)產(chǎn)生糾紛。