2001年10月20日，某集團(tuán)取得北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于某集團(tuán)A園職工住宅項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》，同意某集團(tuán)利用市屬藥品廠小動(dòng)物實(shí)驗(yàn)場(chǎng)用地建設(shè)A園職工住宅。2002年8月21日某集團(tuán)經(jīng)理辦公會(huì)研究決定，授權(quán)某建筑公司負(fù)責(zé)組織建設(shè)A園住宅項(xiàng)目。2002年，某建筑公司為甲方，某研究院為乙方，簽訂了《關(guān)于合建A園住宅樓協(xié)議書(shū)》，雙方約定，某研究院提供B地347平方米的住宅建設(shè)用地，某建筑公司負(fù)責(zé)A園住宅樓所需的其他建設(shè)用地、資金、施工、設(shè)計(jì)；根據(jù)擬建A園住宅樓總建筑面積18580平方米的實(shí)際情況，某研究院應(yīng)分得A園住宅樓建筑面積1300平方米，共11套住宅。同時(shí)，規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)其他要求一項(xiàng)中寫(xiě)明，經(jīng)某研究院同意，可利用相鄰部分土地統(tǒng)一規(guī)劃。用地內(nèi)的食堂、鍋爐房及現(xiàn)狀平房應(yīng)無(wú)條件拆除，實(shí)現(xiàn)綠化。
　　2002年12月某集團(tuán)就A園住宅項(xiàng)目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2003年9月取得《建設(shè)工程施工許可證》。2003年8月20日，某集團(tuán)為甲方與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《合作協(xié)議書(shū)》約定某集團(tuán)提供建設(shè)用地，辦理項(xiàng)目有關(guān)建設(shè)手續(xù)，某房地產(chǎn)公司提供項(xiàng)目建設(shè)所需要的全部資金。某集團(tuán)分得3200平方米建筑面積，某集團(tuán)應(yīng)取得的3200平方米建筑面積中的1300平方米的住宅建筑面積由某集團(tuán)與某研究院所簽訂合同，補(bǔ)償給某研究院。2005年2月1日，某集團(tuán)為了建設(shè)的方便，安排藥品廠于2005年6月1日與某研究院簽訂了《土地置換協(xié)議》、《土地置換補(bǔ)充協(xié)議》、2005年6月1日某研究院、藥品廠、某集團(tuán)委托某建筑公司三方簽訂了《關(guān)于對(duì)〈土地置換補(bǔ)充協(xié)議〉的補(bǔ)充協(xié)議》，上述協(xié)議約定，某研究院與藥品廠同意將各自擁有產(chǎn)權(quán)的B地2、4號(hào)院內(nèi)相鄰部分土地面積同位282.54平方米不變整體規(guī)劃利用的零散國(guó)有土地進(jìn)行置換，置換后由藥品廠上級(jí)主管單位某集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)A園住宅項(xiàng)目，考慮到A園住宅項(xiàng)目距離答辯人院內(nèi)現(xiàn)有建筑的距離太近和對(duì)現(xiàn)有建筑存在這樣的問(wèn)題，同意對(duì)研究院進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償最終體現(xiàn)為藥品廠及某集團(tuán)向某研究院交付建筑面積為1300平方米的住宅，同時(shí)約定某集團(tuán)負(fù)責(zé)在A園住宅項(xiàng)目竣工后15日內(nèi)，建造高2.5米的鐵欄桿，以保證安全，如未能及時(shí)建造，某研究院有權(quán)要求賠償圍墻建造款人民幣10萬(wàn)元。2006年5月18日，藥品廠再次代表某集團(tuán)與某研究院簽訂了《土地置換工作中相鄰多出土地的解決協(xié)議》，約定因多出的土地已全部劃撥給藥品廠，藥品廠同意在該項(xiàng)目中補(bǔ)償某研究院103.56平方米住宅。A園住宅項(xiàng)目竣工后，具備了交付的條件，但藥品廠、某集團(tuán)、某房地產(chǎn)公司拒絕履行交付義務(wù)。而且，藥品廠、某集團(tuán)未按照約定建造圍墻。因此，某研究院要求藥品廠、某集團(tuán)、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付A園1403.56平方米住宅并辦理產(chǎn)權(quán)證，要求藥品廠和某集團(tuán)支付圍墻建造款10萬(wàn)元。2007年，某建筑公司因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)向北京市第二中級(jí)人民法院申請(qǐng)宣告破產(chǎn)，北京市第二中級(jí)人民法院于2007年8月3日宣告某建筑公司破產(chǎn)。2010年，A園住宅項(xiàng)目竣工后，各方因分配發(fā)生爭(zhēng)議。某研究院遂向法院提起訴訟。
　　一審法院認(rèn)為，雖某房地產(chǎn)公司提出A園住宅項(xiàng)目尚未通過(guò)消防及綠化驗(yàn)收，不具備交付條件，但是，本案合作各方之間屬于合作建房關(guān)系，并非房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，A園住宅樓盡管在建筑物總平面布置上不符合規(guī)范且未達(dá)到綠化要求，但住宅樓本身各項(xiàng)質(zhì)量均符合規(guī)范要求。因此某研究院的要求分房的訴請(qǐng)應(yīng)得到支持。根據(jù)藥品廠與某研究院的約定，A園住宅項(xiàng)目綠化停車(chē)場(chǎng)由某集團(tuán)和藥品廠自行解決，某集團(tuán)及藥品廠并不實(shí)際使用規(guī)劃設(shè)計(jì)中的綠化停車(chē)場(chǎng)，該場(chǎng)地仍由某研究院使用。因此，A園住宅項(xiàng)目綠化不符合規(guī)劃要求而未能獲得規(guī)劃驗(yàn)收的責(zé)任，并不在某研究院，某研究院履行了協(xié)議約定的相應(yīng)義務(wù)，沒(méi)有違約行為。一審法院最終判決某集團(tuán)與藥品廠按照約定向某研究院交付房屋，某房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。同時(shí)，判決某集團(tuán)與藥品廠給付某研究院十萬(wàn)元圍墻建造款。
　　隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的急速升溫，普通商品房房?jī)r(jià)的不斷攀升，一些單位為了解決職工住房問(wèn)題，采用合作建房形式進(jìn)行房屋建設(shè)，與此同時(shí)，因此產(chǎn)生的建設(shè)工程糾紛、房產(chǎn)糾紛也大量增加。
　　合作建房是指一方當(dāng)事人以土地使用權(quán)作為出資，另一方投入實(shí)際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條，即土地使用權(quán)可以作價(jià)入股，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。但在實(shí)踐中，合作建房卻常常因房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。在合作建房關(guān)系中，必然會(huì)有一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房，合作建房的結(jié)果是對(duì)建成房屋利益的分享，所以對(duì)合作建房所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不是一種個(gè)人行為，而是一種企業(yè)行為。凡是不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的，均不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。最高人民法院將合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)區(qū)分為依法成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并取得資質(zhì)證書(shū)的行為，和合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的行為。如果在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人一方具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，那么合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同就是有效合同。如果雙方當(dāng)事人約定成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并且己經(jīng)取得了資質(zhì)證書(shū)，那么，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同也是有效合同。如果當(dāng)事人在起訴前取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，簽訂合同的各方需嚴(yán)格遵守。本案能夠順利解決的原因之一就在于合同內(nèi)容約定清楚明晰，雖然當(dāng)事人在合同履行上出現(xiàn)了瑕疵，但因有據(jù)可依方便了問(wèn)題的盡快解決。