央視《新聞直播間》丨 岳屾山律師評論“交房五年被查封 業(yè)主權(quán)益如何保障？”
2019年6月16日，北京岳成律師事務(wù)所高級合伙人、央視特約評論員岳屾山律師作客中央電視臺《新聞直播間》直播現(xiàn)場，就交房五年被查封 業(yè)主權(quán)益如何保障？發(fā)表新聞時評。
新聞背景
6月11日，西安巴黎大廈小區(qū)的業(yè)主稱，小區(qū)里的712套房子，被浙江省溫州市中級人民法院查封，查封期限是2019年3月7日至2022年3月6日。巴黎小區(qū)的開發(fā)商是陜西華田實(shí)業(yè)有限公司，其法人代表葉明恩是溫州人，因為陷入了債權(quán)糾紛，被告到了浙江省溫州市中級人民法院，但是葉明恩已經(jīng)潛逃至境外，法院將這家公司名下的房產(chǎn)進(jìn)行了查封。6月11日，部分業(yè)主來到了西安市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心了解到，盡管巴黎小區(qū)的業(yè)主已經(jīng)在2014年10月11月間辦理了收房手續(xù)，并已經(jīng)入住，但直到現(xiàn)在，開發(fā)商也沒有為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記，所以從《物權(quán)法》的角度來解釋，現(xiàn)在這些房產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商陜西華田實(shí)業(yè)有限公司，所以被法院查封符合法律規(guī)定。
業(yè)主可用執(zhí)行異議程序保障權(quán)益
岳屾山律師指出，我國《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)是登記主義，這意味著如果案涉房產(chǎn)現(xiàn)在還登記在開發(fā)商的名下，從法律上來說整個小區(qū)就還是屬于開發(fā)商的財產(chǎn)。業(yè)主在購買完房屋后可以去申請房產(chǎn)證，把房屋登記到自己的名下，但他們還沒有取得房產(chǎn)證，從登記的角度上來說，房產(chǎn)還是開發(fā)商的財產(chǎn)，所以是可以被查封的。
我們還要注意到另一個問題，業(yè)主已經(jīng)交了錢，簽了合同，甚至已經(jīng)入住了五年。這種情況下，可以根據(jù)《民事訴訟法》所設(shè)計的執(zhí)行異議程序提出異議，要求解封房產(chǎn)。這是我們國家在法律制度設(shè)計層面，對于如果查封到案外人的實(shí)際財產(chǎn)，但還登記在被執(zhí)行人名下時，如何來進(jìn)行救濟(jì)的制度設(shè)計。
司法執(zhí)行應(yīng)更審慎和人性化
岳屾山律師表示，制度設(shè)計層面有相應(yīng)的保障，但不可避免地會對業(yè)主產(chǎn)生一定的成本。案涉房屋在西安，但卻是溫州的法院來查封的，此時業(yè)主一般都需要去委托律師在溫州法院提出執(zhí)行異議，這中間會產(chǎn)生成本，給業(yè)主造成極大的不便。
近些年此類情況經(jīng)常發(fā)生，人民法院在執(zhí)行的時候應(yīng)更加審慎地來審查房子的所有權(quán)狀況，包括登記的狀況和實(shí)際的狀況；人民法院在執(zhí)行時也應(yīng)更加人性化，幾百戶業(yè)主在5、6年前就買了房子，人民法院是否可以在這個小區(qū)設(shè)立一個登記點(diǎn)，讓大家提出異議，做相應(yīng)的登記，在法官的指導(dǎo)下，告訴業(yè)主們應(yīng)當(dāng)提供什么樣的證據(jù)，提出相應(yīng)的異議，相信對于業(yè)主們來說，確實(shí)可以減輕負(fù)擔(dān)，不會像現(xiàn)在這樣毫無頭緒。
有許多房屋在交易完成之后，開發(fā)商遲遲不給辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然，業(yè)主可以通過到人民法院提起訴訟的方式要求開發(fā)商辦證，而且基本上都能勝訴，但這確實(shí)是給業(yè)主增加了很大的負(fù)擔(dān)，而且訴訟過程中存在不確定性，如在辦證過程中房屋突然被查封。此時可以引入保險公司做出相應(yīng)的保險，來保障業(yè)主的權(quán)益。畢竟作為買房人來說，沒有任何過錯卻遭遇了無妄之災(zāi)，對業(yè)主來說是不太公平的。
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